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交易驟降、業主維權,但房價真的降了嗎?

泰禾合肥院子在中秋期間感恩回饋,推出少數“限時限量“房源:15#的11層小高層,戶型143㎡,降價后約15000元/㎡;17#的六層洋房,戶型155㎡,降價后約16000元/㎡。泰禾針對維權老業主的方案是退房,而廈門萬科白鷺郡項目則答應給高價“站崗”的老業主退款。

圖片來源:視覺中國

作者:孫春芳

當萬科喊出“活下去”時,所有開發商都在觀望是不是該全面降價了;而當媒體和樓盤廣告鋪天蓋地釋放出降價消息時,所有持幣觀望的購房者都在思量是不是又該出手了。

業主“維權”風起云涌時,開發商和購房者都在焦慮。開發商擔憂,新盤降價后,那些早年以高價“站崗”的老業主會不會來砸售樓處;而購房者忐忑,花幾百萬甚至上千萬買回來的房子會不會由精裝修變成了毛坯。

寒冬樓市里,已經買房的想退房,還沒置業的想入場,熙來攘往的逐利者們,擁擠在樓市這座圍城里,異常燥熱。

當維權集中爆發時

2018年10月10日,國慶長假第三天,南京秦淮河西的涵碧樓酒店,前來搖號選房的人和老業主們在大堂相遇。

這次開的盤是位于南京江北核心區的華潤國際社區,項目加推最后516套房源,首付3成起,戶型面積89—144㎡,銷許均價為28790元/㎡,精裝交付。共有5370組買房人參與搖號,中簽率僅有9.6%。

李亮九點多到的酒店,發現現場異常火爆,原來除了置業顧問、購房者、保安之外,還有一群老業主在那兒,他們手里舉著打印好的二維碼,讓李亮掃碼進群,了解下“黑心開發商”的“無良”。

除了奉勸購房者買房須謹慎之外,老業主也跟現場的置業顧問理論了起來:原來你們答應的精裝標準是4700/㎡,而實際上我們評估下來也就1500/㎡,你們承諾的學區在哪里,商業配套呢?

南京江北華潤國際社區,維權的老業主勸告選房者

李亮一邊等待,一邊看著這場鬧劇。他的號是800多位,如果前面的人都不棄選,李亮是沒有機會買到房的,但他知道最近樓市早已不是半年前烈火烹油的盛況了,一定會有人棄選的,而且還有這些維權的老業主們苦口婆心的勸告。

最終,中午一點10分左右,516套房源全部售罄,李亮也買上了房,事實上,當天棄號的有500多人,最終排在1100多位的人買上了最后一套房。

老業主們的勸告顯然沒有多大用處。李亮自己算過一筆賬,新盤價格28790元/㎡,即使開發商降低裝修標準,也比買周邊的二手房劃算。鏈家的數據顯示,華潤國際社區二手房的均價為3.1萬/㎡

維權者鬧得“兇”,但是該買房的人還是買。更有甚者,當開發商允許維權者退房時,老業主們也并沒有退房的意思。

這一幕也發生在一年前一房難求的北京昆侖域項目上。

9月以來,昆侖域項目的業主跟項目操盤方華潤置地已經進行了數輪拉鋸戰似的的維權溝通。業主的不滿主要集中在綠化及裝修等配套方面。比如,墻體外立面、入戶大堂、樓道、園林水系等與銷售承諾或宣傳圖示不符。隨后雙方的爭議由項目品質又聚焦到收房與整改的時間及賠償問題。

昆侖域項目是2017年北京少數幾個預售價超過8萬紅線的樓盤之一,是當年的超級神盤,單價9.5萬/㎡。

王猛還記得自己如何與這個項目擦肩而過。2017年12月,王猛聽到小道消息說昆侖域二期要開盤了,接連幾天打電話到售樓處問開盤詳情。直到兩星期后,他再打電話的時候,被告知房子已經賣完了。

王猛這才知道這個項目并不是靠運氣和執著就能夠搞定的。而如今,那些能搞到“條子”、付得起幾十萬茶水費的業主們,卻在苦苦維權。

昆侖域項目方對業主們的回應是,“不存在虛假宣傳和違約”,但可在規定時間內,為業主贈送某品牌空調及新風系統,或在法律空間下協商退房。如果業主在規定期內未做選擇,則視為默認選擇前者。

但大多數業主并未選擇協商退房。數據顯示,昆侖域周邊的二手房,類似戶型和質量的,均價在11萬/㎡左右。

與昆侖域緊挨著的另一神盤——中國璽也遭遇了維權,不過不是質量問題。業主向媒體爆料稱,中國璽的操盤方招商蛇口通過違規增加套內面積,要求每位業主補繳26萬~29萬元不等的面積差額款。業主們認為,這是開發商在變相增加利潤,從而規避限價帶來的損失。據業主介紹,以147平方米的戶型為例,套內實測面積卻增加了2.5平方米,業主需要按照套內單價11萬元/平方米的價格補差價。

中國璽的業主們在樓盤前拉起了橫幅

2017年6月份,中國璽一期拿到預售證,房價為79454元一平,開盤即售完。

除了兩大神盤之外,首創天閱西山的業主們最近也堵得慌,潘女士2016年12月買房時,當時的樓書和職業顧問承諾的是“更用心的科技豪宅”,今年9月底收房時看到的卻是“更糟心的裝修質量”。

舉目全國,維權樓盤榜上還可以拉出更長的名單。而為何樓盤質量維權事件最近集中爆發?限價是原因之一。

華潤置業地方公司的一位營銷負責人表示,政府在2017年前后紛紛對開發商新房交易實行限價政策,而這些集中上市的新房都是當年在樓市高潮的時候拿的地,拿地成本很高,限價之后,開發商利潤被壓得很低。

“當然,開發商有自己的套路,政府限房價了,開發商可以捆綁精裝修、車位、電梯、地下室銷售,比如售價500萬,開發商說裝修需要50萬,車位需要20萬,電梯需要10萬,這樣算下來購房者買這套房的總價就需要580萬。”該營銷負責人表示。

但是,這些套路在一些調控不是很嚴的二三線城市可以打擦邊球,在北京等一線城市就行不通。因為北京明文規定了嚴禁企業捆綁精裝及地下空間。

“一開始,開發商可能還抱著僥幸心理,以為通過這些套路還是能夠變相突破限價,提升利潤,但是后來發現在北京等調控嚴格的城市行不通。”上述營銷負責人表示。

于是,開發商只能另謀他法,比如降低裝修標準,原先5000/㎡的,給降到2000/㎡甚至更低,于是新房的材質、小區園林景觀、電梯的空間,等等都改變了。

該營銷負責人表示,一般而言,在2017年之前買房的,如今交房的往往會碰到或大或小的質量問題,因為開發商那時候還抱著僥幸心理,而2017年下半年之后買房的,此前宣傳的精裝修大多都改成了毛坯,因為開發商知道無機可乘了,干脆就跟購房者明說了,這個價錢就只能是毛坯房。

拷問:房價真的降了嗎?

質量堪憂導致維權,樓盤降價也同樣能導致維權。

泰禾合肥院子在中秋期間感恩回饋,推出少數“限時限量“房源:15#的11層小高層,戶型143㎡,降價后約15000元/㎡;17#的六層洋房,戶型155㎡,降價后約16000元/㎡。這比2.2萬/㎡的備案均價,一套房降價80萬以上。

對購房者的“感恩回饋”,卻引發了老業主的“惱羞成怒”,拉橫幅,爆粗口,在購房者瘋狂搶房的同時,老業主的戲碼著實不少。

泰禾集團相關負責人表示,合肥院子中秋國慶期間推出的特價房源,只是特定戶型的,且需要購房者全額付款,老業主如有不滿,可以退房再去全款購房特價房源。

泰禾針對維權老業主的方案是退房,而廈門萬科白鷺郡項目則答應給高價“站崗”的老業主退款。事情的起因是國慶期間萬科廈門白鷺郡推出的房源價格278萬,而此前那些老業主買的時候,一套房總價是460萬到500萬左右。

萬科隨后發表聲明稱,退款是因為此前項目承諾有溫泉入戶,而如今沒法實現,業主也選擇要么獲得20萬補償,要么退房。

而事實上,萬科白鷺郡國慶期間推出的房源價格比起此前來,降幅巨大,國慶期間的房源不包括50萬的精裝修、36萬的車位費、15萬的家用電梯,然而即使加上這些款項,國慶期間的總價仍然比此前要低60萬到100萬左右。

廈門萬科白鷺郡項目

萬科退款事件,只是全國眾多樓盤降價大潮中的一波小浪。“低到我說了你都不信”“房價重回2015”“買房送寶馬”這些賣房標語開始出現在合肥、南京、上海等地的售樓現場。

噱頭背后,則是開發商去庫存的壓力。往年的金九銀十成了銅九鐵十。

杭州今年的樓市交易情況甚是慘淡。據中國指數研究院統計,今年杭州十一假期內新房成交量為293套,相較去年同期下跌70%,同時也創下近10年來國慶假期期間成交量的新低。兩年之前的國慶,G20之后的杭州,新房成交2003套,即使是在經過多輪調控之后的2017年,杭州國慶新房成交也依然有992套。

相比新房,二手房更慘,2016-2018年國慶期間,杭州的二手房成交量為947、140、47套。

今年3、4月份,由于杭州出現萬人空巷去買房的盛況,要條子、收茶水費等各種買房貓膩層出不窮,杭州住建委不得不于4月14日出臺買新房搖號政策。

然而僅僅半年之后,市場就變了模樣。

杭州市住建委公布的數據顯示,今年9月,杭州共有59個樓盤相繼入市,入市房源共10169套,吸引登記人次共58034次。相比8月,9月總登記人次下降20.5%,集體中簽率上升73.3%。相比四五月份動則萬人搖號賣房的盛況,更是今非昔比。

今年9月杭州已公布登記結果的所有樓盤中,中簽率超過100%的項目共有10個,這10個項目無需搖號即可買到房,俗稱“流搖”。而在此前的前5個月,杭州“流搖”樓盤數量的總和也不過12個而已。

盡管杭州樓市的交易量已經開始涼涼,然而從價格來看,各個區域均有不同程度的上漲。

從杭州各個樓盤公布的備案價數據來看,良渚新城目前高層毛坯均價20000元/平方米,同比上漲10%左右,艮北新城板塊內的楊柳郡,毛坯房均價3.7萬/平方米,同比上漲近23%;而杭州核心區域之內的房價同比漲幅,則比上述周邊板塊更高。

開發商的資金寒冬

開發商密集推盤,各種降價促銷背后,則是房企資金的持續收緊。

“從2017年開始,對房企的融資政策就是不斷收緊、但是彼時樓市的交易量和價格都還不錯,各大房企通過此前的資金儲備和銷售回款普遍能夠解決問題,然而2018年之后,房企的資金面越來越緊張了,由于部分城市庫存過大滯銷嚴重,銷售回款也無法像以前那樣給房企帶來充足的資金流了。”華潤地方公司的一位銷售負責人表示。

依靠在環京區域低價拿地大量賣樓“一招鮮吃遍天”的華夏幸福,由于這兩年來環京樓市的消沉,錢袋子明顯癟了。

2018年中報顯示,華夏幸福期末貨幣資金425億元,同比下降37.47%。期末華夏幸福經營產生的現金流量-78.18億元,上期未為-42.69億元;年中華夏幸福投資產生的現金流量-65.64億元,上期末為-20.44億元。籌資產生的流量流量-97.20億元,上期末為383.10億元上述三者相加,其現金及現金等價物凈增加額為-240.96億元,而上期末則為135.5億元。

為此,華夏幸福不惜賣股賣地。

7月10日,華夏幸福發生了一場股權變局,控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股權,8月10日,通過一個補充協議,平安資管的股票又轉到平安人壽。通過此次股權變動,華夏幸福可從平安拿到137億元。

10月9日,華夏幸福向萬科出售旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。這些交易的對價約為32.34億元。

今年3月底,華夏幸福總裁孟驚向《棱鏡》坦言,華夏幸福是京津冀地區的土地大戶,且土地相對便宜,于是很多房企都想跟華夏幸福合作。華夏幸福跟恒大、萬科、碧桂園等都談過,但是他們的合作“條件挺高,要求統籌我,但我的地那么便宜,我肯定不愿意啊,大家反正都在找合作的共同點。”

經過半年多的“煎熬”之后,華夏幸福終于拱手將涿州、廊坊等地的土地操盤權讓給了萬科。

事實上,一些中小房企都做好了在寒冬時期不惜賣股賣地來解決困境的準備。

一位總部在上海的上市閩系房企的高管表示,公司還是要繼續追求在一二線城市打造高品質產品的目標,盡管目前融資環境比較惡劣,“公司的老總說了,在萬不得已的時刻,可以通過出售部分股權的方式解決資金問題”。

融信2016年在上海110.1億拍得上海內環內一商住地塊,刷新全國總價地王

在錢難借、房難賣的大勢之下,此前一直以狂飆突進著稱的房企,也不得不變得收斂。

泰禾在2018年上半年,用于買地的投資金額僅為57.88億元。而在2017年,泰禾僅僅并購一個華僑城在北京南四環新宮地鐵站的一個地塊項目,就花費了108.8億元。

此前一舉在上海拿下全國地王的融信中國,今年上半年花在土地投資上的金額僅為41.3億元。房企資金吃緊,政府限價依舊,拉著橫幅的老業主和拿著號條的選房者擦肩而過,互相投去一道鄙視的目光。

秋風已起,草木黃落,群雁南歸。感受到陣陣秋意的開發商和新老業主們,顯然無法說出“春天已經不遠了”。

(應受訪者要求,李亮、王猛為化名)

來源:騰訊財經棱鏡

原標題:交易驟降、房企過冬、業主維權,但房價真的降了嗎?

最新更新時間:10/16 10:28
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